面对有色人种社区拥有住房的新威胁 专家提供解决方案

旧金山/洛杉矶（11月02日） –  加州抵押贷款救济计划于 2021 年 12 月启动并于 2023 年初扩大，已向数千名陷入财务困境的房主提供了数百万美元的援助，其中许多人是有色人种。 然而，当资金耗尽时，更多的房主将比以往任何时候都面临丧失抵押品赎回权的风险，因为他们在父母或祖父母去世、僵尸抵押贷款和掠夺性清洁能源 PACE 融资后难以保住家庭住房。

作为“美国梦”的一部分，拥有住房往往位居榜首。 另一方面，它可能演变成压力和不确定性的来源，特别是对于边缘化社区而言。2023年11月2日上午少数族裔媒体服务中心（Ethnic Media Services)邀请住房权利律师和抵押贷款专家与少数族裔语种媒体举行网上简报会议（“New Threats to Home Ownership Target Communities of Color”），专家们讨论了住房所有权的三大风险，以及房主可以采取哪些措施来坚持下去，并强调了解决这些风险的策略。而面临这些威胁的房主分享了他们如何努力保住自己的家庭住房的故事。

• Joe Jaramillo, Senior Attorney, Housing & Economic Rights Advocates (HERA)

简报会以对利率的担忧开始。 这些贷款带来的高利率可能会给房主带来沉重负担，尤其是那些已经入不敷出的房主。 由于利率高达 9% 或更高，这些贷款很快就会变得难以负担，特别是在借款人拖欠付款或面临意外财务挑战的情况下。 此外，许多此类贷款都包含提前还款罚款，这可能会阻止借款人提前还清贷款，并可能进一步增加贷款的总体成本。

Joe Jaramillo指出，这些贷款在房地产崩溃之前就被大量推销给弱势社区，许多借款人并没有完全意识到所涉及的风险和后果。 为了解决这个问题，房主必须与住房顾问或律师合作，充分了解他们正在考虑的任何贷款条款，并探索为房屋装修或其他费用融资的其他选择。

Joe Jaramillo表示，随着疫情结束，加州确实不少家庭面临因还不上贷款而房屋被收回的困境。政府提供的总数高达数亿元的减免，申请人当然要接受审查，但不申请，你可能永远不知道自己是否符合条件可以获得帮助。

讨论的另一个风险是用于节能家居改善的 PACE（财产评估清洁能源）融资的潜在危险。 PACE 可以成为房主节省能源费用和减少碳足迹的有用工具，但它可能会导致混乱和财务紧张。 正如国家消费者法律中心的律师约瑟夫·哈拉米洛（Joseph Jaramillo）解释的那样，“有些法律，例如《房地产结算程序法》，要求大多数抵押贷款服务提供定期报表和信息。”

PACE 面临的一项挑战是，它经常向房主积极推销，而房主可能并不完全理解所涉及的条款和风险。 这可能会导致房主承担无力承担的债务，或者不知道拖欠付款的潜在后果。 很多人在申请该计划的过程中以为是免费获得的，但实际并非如此。低收入人群根本没有办法从这个项目中受益，因为他们家里根本就没有装这些节能的设备，反而让他们的房产税成倍增加，最后因为收入有限无法还贷，导致房屋受到威胁。

为了解决这个问题，Jaramillo 建议房主与住房顾问或律师合作，充分了解他们正在考虑的任何 PACE 融资的条款，并探索为节能升级融资的其他选择。

讨论的最后一个风险是僵尸第二抵押贷款的威胁，这可能是房主压力和不确定性的主要来源。 僵尸第二抵押贷款是指在房产上提取的贷款，但从未完全还清或释放，给房主带来意想不到的账单和丧失抵押品赎回权的威胁。 正如哈拉米洛指出的那样，“在休眠多年之后，这些第二抵押贷款可能会再次困扰借款人并带来重大的财务挑战。”

为了解决这一风险，哈拉米洛建议房主与住房顾问或律师合作，审查他们的抵押贷款文件，并确保财产上的所有留置权和产权负担都已解除。 这可能涉及与原始贷款人或服务商合作以获得留置权的释放或在必要时采取法律行动。

• Rebecca Franklin, President, California Housing Finance Agency (CalHFA)

当父母或祖父母去世时，让家人留在家里是主要风险之一。 在历史上可能面临逆境的有色人种家庭中，可能无法获得与其他家庭相同的资源和支持网络。 正如住房和经济权利倡导者组织的住房顾问丽贝卡·富兰克林（Rebecca Franklin）所解释的那样，“我们希望能够让您了解自己的情况，并且您可能还有其他选择。”

Rebecca Franklin表示，由联邦政府出资，加州抵押贷款减免计划于2021年3月推出，于2023年初扩大实施。该减免计划是为房屋还款困难者量身设计，每户最多提供8万元的房贷减免，两年多来已先后花费6.5亿元，为2万多户还贷困难户提供房贷减免，或者让他们能够跟上还房贷速度。

Franklin表示，疫情期间有色人种社区受创尤其严重，所以政府采取了各种方式帮助房屋还贷困难户，希望他们能够保住自己的房子，比如说因失业或家庭成员生病而还贷困难，都可能获得帮助，政府也同时会在房产税为他们提供一些优惠，贷款利息也可获得调整。她表示，目前该减免计划仍在进行当中，还有大约3.5亿元可以申请，有需要的民众可以联系California Housing Finance Agency。

Franklin表示，加州房贷减免计划申请有一定的审查门槛，申请的房屋必须是贷款人主要居住的房屋，贷款家庭需为中低收入。她表示，即便不符合申请条件，他们也会转介住房法律方面的协助和支持，目前提供六种语言的法律支持，这些服务都是免费的。

在整个通报过程中，专家们强调了寻求资源和支持的重要性。 “那里有很多资源，”富兰克林说，“我们希望确保人们了解它们并能够访问它们。” 从住房咨询到法律援助组织再到政府项目，美国为房主提供了多种方式来保护自己。

尽管资源再好，但没有什么能比得上社区的支持，社区参与和倡导托雷斯呼吁采取行动，告诉我们我们需要倡导“支持住房所有权和保护弱势社区的政策和计划”。 与当地组织和民选官员合作是一个很好的开始。 然后，我们可以推广支持经济适用房、公平贷款实践和类似举措的政策。

• Johanna Torres, Program Coordinator, California Rural Legal Assistance (CRLA)

一个潜在的解决方案是与住房顾问或律师合作制定一项计划，将房屋传给下一代。 这可能涉及建立信托或其他法律安排，以确保房屋留在家庭中，并且不会因丧失抵押品赎回权或其他财务挑战而丢失。 正如加州农村法律援助基金会的律师约翰娜·托雷斯 (Johanna Torres) 指出的那样，“我们与家庭合作，确保他们有适当的计划、有正确的文件，并且能够将房屋移交 给下一代。”

• Saul de la Cruz, CRLA client

当天作证的一名西裔居民表示，自己和家人从墨西哥来到美国长期生活在贫困边缘，所以咬牙购买了一栋房子，希望居有定所。他们买房时获得两个贷款，他们一直还贷没有拖欠。

但疫情中遭遇一段经济困难，所以申请调整贷款。他们的第二贷款开始是由一个全国公司提供，但后来不知什么原因该公司消失了，再后来他们收到了一些电话，要求他继续支付房贷。他现在对自己房屋的贷款和还贷还是一笔糊涂帐，但是账单和罚款不断地寄来。

• Mary Day, Staff Attorney, HERA

与会律师表示，有些贷款会向借贷方提供详细的法律文档，而一些掠夺性的贷款服务则可能以不详信息让贷款者陷入混乱之中，要小心。

• Danny Bishop, HERA client

总体而言，媒体简报强调了房主面临的挑战和风险，特别是在有色人种社区和弱势群体中。 专家们强调了社区中可用的资源和支持的真正价值。 与我们当选的官员合作，我们可以提出更多支持住房所有权和财务安全的举措。 毕竟，美国人有自己的梦想要实现。