協助小房東的新租金紓困計畫
From left to right: Maeve Elise Brown, Executive Director, Housing and Economic Rights Advocates; Jung Hyun Choi, Senior Research Associate, Urban Institute; John Yen Wong, Founding Chairman, Asian Real Estate Association of America
Isabella Bloom報導／Ethnic Media Services
王潔（Jie Wang，音譯）在屋崙擁有三個出租物業，全家人仰賴房客的租金過日子。
許多人在疫情中失業，暫緩驅逐令（Eviction moratoriums）保護沒有能力支付租金的房客免受逼遷。然而，像王潔這種小房東，他們還有房屋貸款、水電費和其他費用要付，如果沒有政府的援助，他們可能被迫變賣物業。
王潔說：「沒有人能不受新冠疫情影響。我和我所有房客的關係都很
好，我試著幫助他們。」
王潔和其他住房維權人士和研究學者，最近在少數族裔媒體服務中心（Ethnic Media Services）舉辦的座談會上討論對所有房東一視同仁的危險。
「房東」一詞讓人聯想到大型房地產企業，他們有能力在疫情期間保住物業。小房東指的通常是個人房東，他們的房客因為疫情的關係無力支付房租，導致他們的收入銳減。
都市研究院（Urban Institute）指出，一到四單位的出租物業，75%以上的房東是王潔這類個人投資者，同時，這類物業的房東大多是少數族裔。
這些物業的租金比較便宜，因此吸引的大都是少數族裔房客。
住房與經濟權利維權組織（Housing and Economic Rights Advocates）是加州的非牟利法律事務所，提供中低收入居民免費法律服務。創辦人暨執行長布朗（Maeve Brown）表示，她有許多少數族裔客戶從來沒有受過物業管理訓練，開出的租金始終低於市場行情。
布朗說：「這個故事的另一個主要意義是，我們沒有認識到小房東提供的真正價值，他們其實是真正的可負擔住房提供者。如果地方政府和州政府能認清這個事實，就能對他們的政策選擇產生影響。」
個人房東通常都與他們的社區和房客關係較密切。
美國亞裔房地產協會（Asian Real Estate Association of America）創立主席黃錦渭（John Wong）在舊金山居住近67年，從事房地產業超過40年，他在會議上對個人房東和其房客之間的關係提出了親身經歷的看法。
黃錦渭說：「我談這類型的住房供應者，是因為我認為它說明了我們該如何因應疫情。」
他補充，個人房東往往和房客比較有個人交情。
他說：「這種關係通常非常、非常友好。」
像兩兆美元「冠狀病毒援助，救濟和經濟安全法」（CARES Act）這類紓困法案，受益的主要是規模較大、經濟實力較強的房地產企業，個人房東大部分被排除在外。
布朗說：「加州的政策選擇不分大房東或小房東，它們直接把積欠租金的負擔放在小房東、可負擔住房提供者的肩上。」
將負擔放在個人房東肩上的危險是，它迫使個人房東不得不將物業賣給投資者和房地產企業集團，結果就是，加州會失去愈來愈多可負擔住房。
布朗說：「如果他們失去物業，這些物業可能會落入投資企業手中，投資企業會以市場能夠承擔的最高價再把這些物業租出去。」
都市研究院表示，少數族裔房東通常有房貸的負擔，收入也較低，因此被迫在疫情中賣房的壓力較大。
不過，現在有一項新的租金援助計劃，將可為個人房東和他們的房客帶來新希望，但有一個附帶條件。
這項旨在幫助最弱勢房客和房東的新加州租金紓困計劃已從3月15日開始實施。這項來自參議會91號法案（Senate Bill 91）的計劃將延長暫緩驅逐令到6月30日，紓困金將由聯邦提供的26億元資金中撥出。
黃錦渭說：「我認為，SB 91暫緩驅逐法案和加州租金紓困計劃，是個人房東最需要的東西。」
房客和房東都需要在網路申請表上填寫部分訊息，申請表可以在加州網站Housing is Key上找到。
第一批有資格申請的是家庭年收入不到當地中位數收入50%、或失業至少90天的民眾。
第二批有資格申請的是家庭年收入不到當地中位數收入80%的民眾，無證移民房客也可申請。
都市研究院的數據顯示，全美國知道有聯邦租金紓困計劃的房客不到三分之一，房東不到一半。這正是黃錦渭致力將這項計劃的訊息傳達給個人房東的原因，尤其這些房東可能因為語言問題被排除在訊息網之外。
黃錦渭說：「我個人特別重視英語非主要語言的民眾，必須確保他們獲得關於這些資金的訊息。」
租金紓困的方式是，只要房東同意豁免房客2020年4月1日到2021年3月31日未付租金的20%，剩下80%就會由紓困計劃直接支付給房東。
不過，這項新計劃不分小房東或企業房東。在一年未收到租金的情況下，還要再自行吸收20%的未付租金，對王潔這類的個人房東來說，可能是個沉重的打擊。
但王潔說：「我願意幫助低收入房客，只要我能生存，我願意使用所有工具來幫助自己，藉此度過難關。」
